Vuoi garantire al tuo immobile a Dubai il rendimento più alto possibile?
Hai bisogno di un property protector.
Metti ora il tuo investimento al sicuro, senza doverti fidare di affaristi senza scrupoli a 6000 chilometri di distanza.
Hai mai pensato che il tuo appartamento a Dubai potrebbe rendere molto di più di quanto stai incassando ora?
O forse stai valutando di entrare nel mondo degli affitti brevi ma non sai da dove iniziare senza commettere errori costosi?
O magari ancora sei stato “scottato” da qualcuno che ti aveva promesso l’impossibile?
Magari un cosiddetto property manager…
Uno di quelli a cui hai affidato l’appartamento comprato tramite un agente italiano dicendogli: “Oh! Fammelo rendere, eh!”… e poi ti sei ritrovato con mille problemi e pochi risultati. Giusto?
👋 Piacere di conoscerti!
Sono Marcello Tormenti, un property protector, e aiuto proprietari come te a ottenere il massimo rendimento dai loro immobili, senza stress e senza brutte sorprese.
Non sono un banale property manager: sono il consulente che sceglie, controlla e protegge il tuo investimento come fosse il mio.
E che soprattutto si serve dei property manager per realizzare i tuoi desideri, non i loro.
Continua a leggere per capire meglio come posso aiutarti.
Cosa faccio di diverso
La differenza fondamentale è che io non gestisco il tuo appartamento operativamente. Non mi occupo di pulizie, check-in o manutenzioni. Il mio ruolo è più importante: sono il consulente che seleziona chi fa queste cose e controlla che le faccia bene.
Perché questo approccio funziona meglio?
1) Non ho nessun conflitto d’interessi. Non guadagno una percentuale fissa sulle prenotazioni, quindi non mi conviene riempire l’appartamento a qualsiasi prezzo. Il mio compenso è legato al tuo successo: se tu guadagni di più, guadagno anch’io. Se non sei soddisfatto, la collaborazione finisce subito.
2) Ho gli strumenti e l’esperienza per valutare davvero le performance. Vivo il mercato immobiliare di Dubai da 19 anni, conosco tutti i trucchi e le trappole. So riconoscere quando un gestore sta facendo bene il suo lavoro e quando invece sta solo riempiendo a tappo a scapito del tuo guadagno.
3) Ti tengo sempre informato con dati chiari e trasparenti. Niente “fidati di noi”: tu vedi sempre occupazione, ricavi, spese, recensioni. E se qualcosa non va, sono io ad intervenire direttamente sul posto, subito.
Avrai un asso nella manica presente fisicamente a Dubai che per qualsiasi necessità può mettersi all’opera.
Sono così sicuro del mio metodo di lavoro che ti offro una garanzia che nessun property manager tradizionale può permettersi: se dopo 12 mesi di collaborazione il tuo rendimento non è migliorato in modo significativo rispetto alla situazione precedente, non paghi un euro.
Il mio compenso è legato al risultato economico che ti faccio raggiungere, e lo scriviamo nero su bianco di comune accordo.
Questa garanzia vale sia che tu stia passando dall’affitto lungo al breve, sia che tu stia cambiando gestore, sia che tu stia entrando per la prima volta nel mercato degli affitti brevi.
Il mio successo dipende dal tuo successo, e questo allineamento di interessi fa tutta la differenza: abbiamo un obiettivo comune e farò di tutto perché lo raggiungiamo.
La mia garanzia
Con il mio supporto hai la certezza di far rendere il tuo immobile alle condizioni migliori, senza modelli standard.
(Io non ti spingo a fare questo o quello con promesse mirabolanti solo perché è il nuovo trend. Scegliamo insieme la strada migliore.)
Su cosa possiamo lavorare insieme?
Se stai pensando di provare l'affitto breve ma hai mille dubbi...
Forse hai sentito parlare di rendimenti a doppia cifra, di guadagni superiori all’affitto tradizionale, ma non vuoi essere tu quello che sbaglia tutto al primo tentativo. Hai ragione a essere prudente: Dubai è piena di storie di proprietari che si sono affidati al gestore sbagliato e hanno trasformato un investimento promettente in un incubo! Ti capisco.
Districarsi tra mille proposte non è affatto semplice.
Sarai pieno di ads sui social che promettono la qualunque e di agenti immobiliari che ti tempestano di chiamate e di email… e sono certo tu non voglia cascarci.
A volte vorresti basarti sulle sensazioni, del tipo “a pelle mi sembra una persona affidabile…” ma sai bene che non puoi dare in mano un immobile pagato coi tuoi risparmi a qualcuno che non conosci semplicemente perché ti sembra a posto.
Altre volte invece cerchi di guardare i numeri. Ma come puoi interpretare e codificare correttamente i dati che ti vengono presentati? Su quale base decidi che quei numeri siano affidabili?
Perché ti sembrano alti?
Perché promettono più di un affitto tradizionale?
E se fossero solo numeri comodi (ci siamo capiti), messi lì appostaper convincerti?
Come fare la scelta giusta?
Ecco come ti aiuto a entrare nel mondo dell’affitto breve in sicurezza.
Prima di tutto analizziamo insieme il tuo immobile con dati reali, non con fantasie.
Ti mostro esattamente quanto hanno guadagnato appartamenti identici al tuo nello stesso edificio, qual è il prezzo medio di mercato e quanta occupazione puoi aspettarti.
Lo posso fare con trasparenza, perché non ho conflitti di interessi e non devo suonarti il piffero.
Se i numeri che vediamo insieme hanno senso, seleziono personalmente il gestore più adatto alla tua proprietà e continuo a monitorare i risultati mese dopo mese.
Non ti faccio promesse irrealistiche: ti do i dati, ti spiego i rischi, e se decidi di procedere ti accompagno passo dopo passo.
Così eviti di bruciare l’opportunità e di ritrovarti con un investimento che non rende quanto dovrebbe.
Se hai già provato ma il tuo gestore attuale ti ha deluso...
Questo è il problema più comune che incontro: proprietari che hanno affidato la loro casa a una una società di gestione o a un property manager e dopo qualche mese si accorgono che qualcosa non va.
Magari le entrate sono più basse delle aspettative, oppure hai sentito che altri nello stesso edificio guadagnano il doppio, o peggio ancora hai avuto problemi con pulizie, manutenzione trascurata, recensioni negative, oppure vedi il tuo appartamento “ancora disponibile” su Airbnb…
O ancora peggio: hai dato un’occhiata all’estratto conto mensile… e ti sono caduti gli occhi (per non dire altro).
Giusto?
Il punto è che molti gestori lavorano con una mentalità sbagliata: per loro l’importante è riempire l’appartamento, anche a prezzi stracciati. Tanto loro guadagnano sempre la loro percentuale, che tu incassi 3.000 o 6.000 dirham al mese non cambia il loro stipendio. È come un ufficio cambi: che il tasso sia alto o basso, loro incassano sempre la commissione.
Ecco cosa faccio io di diverso.
Il mio approccio è completamente nuovo: primo, faccio un check-up completo dei tuoi risultati degli ultimi mesi e li confronto con gli standard della zona.
Ti mostro nero su bianco dove sta il problema: pricing troppo basso, pulizie scadenti, foto poco accattivanti, o semplicemente un gestore che non sa fare il suo mestiere.
Poi, se necessario, ti aiuto a cambiare gestore scegliendo quello giusto, e continuo a controllare che i risultati migliorino davvero.
In pochi mesi ti ritrovi con un investimento che finalmente rende quanto dovrebbe, e soprattutto hai la tranquillità di sapere che qualcuno sta davvero proteggendo i tuoi interessi.
Se pensi che l'affitto lungo sia l'unica strada sicura...
Molti proprietari ragionano così: “L’affitto lungo è più sicuro, non ho problemi con gli ospiti, incasso sempre la stessa cifra”. Ma a Dubai questa mentalità può costarti caro. I costi di gestione degli edifici stanno salendo, i canoni degli affitti lunghi spesso restano fermi per anni; la storiella dell’aumento minimo del 5% l’anno non è più una certezza.
Anzi, sai che ora c’è il “Rental Index”, disponibile sul sito del governo (RERA), che dice all’inquilino se l’edificio in cui vive dà diritto al proprietario di chiedere l’aumento?
Se hai la sfortuna di possedere un’unità nel palazzo sbagliato (e magari non te ne rendi conto perché non ci vivi!), rischi grosso. Bastano poche segnalazioni negative: piscina indecente, palestra da rottamare, sauna e bagno turco fuori uso, finiture vecchie e decadenti, e il tuo Rental Index va a picco.
Risultato? Ti scordi l’aumento. E con lui, ti scordi anche un rendimento dignitoso.
Non solo, se per qualsiasi ragione l’inquilino se ne va rischi mesi di vuoto.
L’affitto breve a Dubai, se gestito da persone competenti, può garantire occupazioni dell’80-90% tutto l’anno (attenzione: parlo di affittare a prezzi decenti – perché svendere e riempire è facile). E soprattutto ti dà la flessibilità di usare l’appartamento quando vuoi e di venderlo senza vincoli contrattuali!
Ci hai mai pensato? Hai un immobile che affitti liberamente… e te lo puoi pure usare per le vacanze!
Guadagni anche se vendi…
Ti dico di più: metti caso che tu voglia vendere l’appartamento, per qualsiasi ragione!
Se dentro c’è un inquilino, è sempre una seccatura: complicato da gestire e poco redditizio.
Ma venderlo con un’attività di affitti brevi attiva è tutta un’altra storia. È più facile. Ed è decisamente più profittevole.
Pensaci: in questo caso stai vendendo un immobile che contiene un business, che genera utili.
Quindi cosa scegliere?
Io non ho già la risposta, ti mentirei se ti dicessi qualcosa che vale sempre in qualsiasi condizione.
Quello che farò è aiutarti a capire cosa conviene davvero nel tuo caso specifico: facciamo insieme un confronto serio tra affitto lungo e breve, considerando tutti i costi reali (spese condominiali, tasse, commissioni, etc.). Ti mostro i numeri veri, non le chiacchiere. Se l’affitto breve ha senso per il tuo immobile, ti spiego come iniziare senza rischi. Se invece è meglio restare sul lungo termine, te lo dico chiaramente.
Non sono qui per convincerti a fare affitti brevi a tutti i costi: sono qui per aiutarti a prendere la decisione giusta basandoti sui fatti, e non sui sentimenti (o promesse fatte in conflitto d’interessi)
Come lavoreremo insieme
1
Analizziamo il tuo immobile con dati reali.
Ti mostro quanto potrebbero rendere appartamenti simili al tuo, quali sono i costi da considerare, che tipo di licenze servono.
Controllo che tutto sia in regola e – se non lo è – come mettere le cose a posto.
2
Se i numeri hanno senso, seleziono il gestore più adatto alla tua proprietà. Non il più economico, non quello che mi paga la commissione più alta: quello che farà rendere di più il tuo investimento. Perché proprio lui? Perché guadagnerò anche io solo se ci riuscirà.
Tanto per capirci: se hai un appartamento a Marina, non lo affidiamo a chi gestisce immobili a JVC o ad Al Furjan.
3
Dopo aver scelto il gestore o due più papabili, guardiamo insieme il contratto che ti propongono e ti dirò, clausola per clausola, pro e contro. E ti aiuterò a chiedere eventuali modifiche nel tuo interesse.
Per esempio: ci sono gestori che per farti firmare giocano sulla leva della commissione bassa, salvo poi caricarti durante la gestione di costi imprevisti a raffica.
4
Monitoriamo insieme i risultati mese dopo mese.
Tu hai sempre accesso ai dati di occupazione, ricavi, spese, recensioni. Se qualcosa non va, interveniamo immediatamente e a me non conviene dirti che “va tutto bene” a prescindere.
5
Se necessario, anche se è estremamente improbabile – cambiamo strategia o gestore. Il tuo investimento viene prima di tutto, e se qualcuno non sta facendo il suo dovere, lo sostituiamo senza esitare, prima che sia troppo tardi.
Mi occuperò di tutto io.
PROTEZIONE DEL TUO INVESTIMENTO = GARANTITA
Il tuo alleato, a 360°
Il mio lavoro non finisce con la protezione della rendita del tuo immobile.
Mi spiego meglio: un property manager ti dirà sempre che mettere in affitto è la scelta migliore. È come chiedere all’oste se il vino è buono!
Ti faccio un esempio…
Hai mai pensato a cosa succede se, nel terreno accanto al tuo edificio, iniziano improvvisamente gli scavi?
Magari stanno costruendo una torre di 40 piani che ti copre la vista… e anche la luce naturale. Il tuo property manager cerca di rassicurarti – perché lui intanto continua ad incassare – e tu sei all’oscuro di quello che sta per capitare.
Risultato? Il tuo appartamento perde attrattiva. E per affittarlo sarai costretto ad abbassare drasticamente il prezzo o passare all’affitto lungo accettando quello che il mercato paga per un’appartamento con le vista su un altro appartamento… (invece che sul Burj Khalifa).
In altre parole: profitti sacrificati e capitale svalutato.
Ma io non sono un property manager! Io sono un tuo consulente!
Seleziono solo i migliori gestori di appartamenti in affitto a breve o medio termine
Monitoro i risultati nel tempo attraverso dati concreti (KPI)
Intervengo in caso di problemi, prima che diventino danni
Se mi accorgo che c’è un’opportunità di guadagno oppure una minaccia, ti avviso subito
CHI SONO
Mi chiamo Marcello Tormenti e frequento Dubai dal 2004, quando qui c’erano ancora capanne e cammelli. Ho visto nascere questo mercato immobiliare e ne conosco tutti i segreti e le insidie. So quali zone funzionano meglio per gli affitti brevi, conosco i regolamenti DTCM, so come ottenere le licenze giuste e come evitare le multe.
Ma soprattutto, gestisco direttamente per me appartamenti in affitto breve da molti anni. I miei sono tra i primi risultati su Airbnb e Booking, con certificati di qualità che testimoniano l’eccellenza del servizio. Non parlo per sentito dire: ogni consiglio che ti do è testato sulla mia pelle.
Per questo so come gestire un immobile, so come farlo rendere al meglio delle sue possibilità e so soprattutto indirizzare il proprietario verso le scelte più adatte alla tipologia del suo asset, affiancandolo a 360° affinché realizzi ciò che si aspetta.
Ho accordi con le migliori società di Dubai che si occupano di property management, pulizie, manutenzioni, arredamento. Non ho esclusive con nessuno, quindi posso sempre scegliere il fornitore migliore per le tue specifiche esigenze, non per i miei interessi (ovvero la “cresta” col fornitore, come fanno tutti gli altri).
Possiedo le conoscenze operative, ho accesso agli strumenti di analisi più avanzati e posso raccogliere dati analitici storici su ogni area e su ogni specifica tipologia di appartamento.
Se hai un appartamento in una determinata torre, con X posti letto, posso sapere esattamente quanto ha incassato in media un appartamento identico nello stesso edificio. Non opinioni, non impressioni: solo dati concreti.
Quindi, sei pronto a far rendere il tuo immobile come merita?
Non importa se stai pensando di entrare nel mondo degli affitti brevi, se sei deluso dal tuo gestore attuale, o se credi che l’affitto lungo sia l’unica strada sicura. Quello che conta è che il tuo immobile a Dubai può sempre rendere di più, se messo nelle mani giuste.
La mia promessa è una sola: dopo aver parlato con me, avrai le idee chiarissime. Poi sarai tu a scegliere cosa fare.
Prenota ora una chiamata direttamente con me all’orario che preferisci, ci conosceremo personalmente e capirai esattamente come posso esserti d’aiuto.